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環京樓市無房可售,限購是否起效?

2016-10-22 來源:
 
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環北京區域包括廊坊市區、燕郊、香河、固安、武清、永清、霸州等樓市房價均出現了大漲。由于去化速度過快,多個區域城市成交量甚至出現新房市場無房可售的狀态。

環京樓市無房可售,限購是否起效?


以廊坊市區為例,截至2016年7月,廊坊全市新建商品住宅價格環比連續上漲11個月、同比連續上漲10個月,漲幅高達30.31%。2016年上半年全市成交面積達146萬平方米,同比2015年增長54%。


在廊坊的購房人群中,投資客占比高達60%-70%。這些投資客主要關注未來升值空間,絕大部分為北京外溢需求。昔日的燕郊,轄區内隻有8個村莊,3.3萬人口,是一個以農業生産為主的京東小鎮。建區20多年來,燕郊堅持以工業化帶動城市化,城市規模不斷擴大,同時積極推進基礎設施建設,完善城市功能,在中國新世紀的城市化浪潮中獨領風騷,已成為京東地區最富發展實力、發展魅力、發展活力的現代化中等城市.通州成為城市副中心後,大力發展 規劃建設,路網四通八達,為什麼很多人毫不猶豫會去環北京樓市買房,因為本身有需求,投資兼自用,手裡就這麼多錢,在北京買不起房,京津冀一體化規劃投進去,三年不會賠錢。如果樓市不好可以賣掉再出來。現在投資客的錢在北京投不出去,在北京也買不起,那麼環京區域就是一個很好的選擇。


樓市瘋了?限購是否能夠起效?


除了錢塘大潮“潮驚四座”,近日,杭州樓市也上演了一出驚心動魄的瘋狂戲碼!


日前,杭州市住房保障和房産管理局公布《杭州部分區域實施限購政策》,宣布自9月19日起實施住房限購,在市區限購範圍内暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。


一條限購令,五千追随者!限購實施前一天,一天簽約5105套!這是杭州房管局主辦的透明售房網最後定格的數字,其中新房3265套,二手房1840套。


萬科某樓盤一位銷售人員告訴記者,在限購令出台後,有客戶急急忙忙下單,飯都沒吃就馬不停蹄趕來簽合同。


有些二手房東在得知新政後,直接将購房定金從5萬元增加到20萬元,提高違約成本。而身為外地投資客的買家直接一口答應,隻為趕在限購實施日前完成網簽程序。


開發商紛紛通知外地客戶趕緊簽約。甚至有開發商拿着POS機,趕到上海讓客戶刷卡。


你以為瘋狂的隻有杭州嗎?


日前,國家統計局公布了8月份70個大中城市房價,超過90%的城市房價上漲。


其中,新房環比漲幅最大的城市是鄭州,環比上漲5.6%。火熱的樓市一度出現購房者僅有2分鐘時間來選購房源的局面。


上海環比漲幅也超過了5%,這或許與當地樓市将出台新政的傳言有關,盡管此前官方已就此辟謠。一套1998年的30平米的房子因為位于靜安區的優秀學區,賣了近600萬。


此外,包括南京、合肥、無錫等熱點城市的房價環比漲幅都超過4%。北京、天津、石家莊、杭州、廈門、濟南、武漢的環比漲幅都超過了3%。


樓市熱度甚至輻射到小鎮。有報道顯示,截至今年8月,已有31個小城鎮住宅價格突破萬元大關。


中國人民銀行近日發布《2016年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》,對全國50個城市2萬戶城鎮儲戶進行問卷調查。結果顯示,53.7%的居民認為目前房價“高,難以接受”,42.9%的居民認為目前房價“可以接受”,僅有3.4%的居民認為“令人滿意”。


國家統計局專家對8月數據進行了解讀,環比來看,一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格漲幅均有所擴大。再看同比,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續三個月收窄後有所擴大,二、三線城市繼續擴大。


這一輪房價為什麼暴漲?


一件物品價格上漲,簡單說,是因為有買家競争超過了賣家競争,才有物品漲價。房價也是如此,高房價背後總免不了有錢的影子。


廣義貨币M2是一個最近經常被提及的數據。有媒體統計,自2000年以來,M2增長超過10倍。這也就意味着,在市面上流通的錢多了,房地産就是重要的流向。


還有一個數據的下滑值得關注,那就是民間固定資産投資。多年來,這個數據一直保持兩位數的增長,但是今年1-7月竟滑落至2.1%。這背後反映的是民間資本投資實業的比例在下降。錢去哪了?有媒體報道過,廣東珠海等地的一些民營企業開始賣廠賣房,把錢投向房地産。


個人房貸大爆發。據央行的數據,7月人民币貸款增加4636億元,住戶部門貸款增加4575億元。也就是說,7月份新增貸款幾乎全部來自房貸。這從一個側面說明,居民借貸買房的熱情無比高漲,無疑也在助推房價上漲。


而為什麼像鄭州這樣的二線城市在領跑?


有分析認為,這是此前火熱的一線城市和強二線城市資金刺激而緻。據中原地産統計,8月全國共産生46宗溢價率超過100%地塊,主要分布在珠海、鄭州、武漢、無錫、天津等城市。9月以來,高溢價率地塊主要分布在佛山、無錫、東莞等地。而在今年上半年,出現高價地最多的城市分别是上海、蘇州、南京、合肥。

 

這說明房企拿地的重點區域,正在向東部核心區域(環渤海、珠三角、長三角的其它二線城市),以及中西部區域中心城市(鄭州、武漢等)轉移,房産商大量進入,房價自然上漲。 


多地重啟限購限貸政策


在杭州之前,今年的“房價四小龍”合肥、蘇州、南京、廈門等熱點二線城市已經先後伸出了調控之手。


合肥:限貸。合肥以擡高首付比例的方式來抑制購房,比如,已經有貸款記錄的,首付比例為40%。當個人想買第3套房時,則無法使用住房公積金貸款。


蘇州:外地購房者限購。外地居民購買第2套住房時,要在最近2年内,繳滿1年稅或者社保。


南京: 限貸。南京政策與合肥類似,都是限制首付比例。不同的是,到第3套房時,就不發放貸款了。


廈門:限購。廈門則在房屋面積上擡高了門檻,有三種類型的居民家庭,暫停向其銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房。


武漢:限貸。在武漢,當你已有一套或以上房,首付比例均為40% ,到第三套時,暫停發放相應購房貸款。


鄭州:房九條。被業界稱為“為限制地王量身定制”。“限地價,競房價”,土地出讓時,網挂報價超過50%溢價率時,網挂報價中止。


有專家預測,未來天津、濟南、昆山、廊坊等熱點城市都有可能跟進,進一步收緊樓市。在已經收緊政策的城市當中,比如合肥和南京,仍然高燒不退,也有可能再出台相關的政策。


限購是否能夠起效?各界的觀點并不一緻。有分析稱,限購能夠最大程度抑制房地産投機行為。有觀點認為,限購隻能算作一劑降溫藥,對于高燒的房價而言,它隻能起到短效降溫避免病情惡化的效果,卻不能治病。


從通州确定為城市副中心後,各項政策的扶持以及交通配套等方面的逐步完善,更是帶動了周邊區域的發展。其中燕郊以其得天獨厚的地理優勢拔得頭籌,短短的幾年時間,房價從幾千元每平米飙升到現在的三萬多每平米。 雖然也出台了限購政策,但是限購也隻能算作一擠降溫藥,對于高燒的房價而言,它也隻是起到了短效的降溫效果。今年的徐尹路大橋、22号平谷線、京秦高速、燕靈路、化大街、學院大街的修建,都是為了燕郊出行更加便利,由此可見政府對燕郊的重視以及扶持。


作為京津冀高速路網的重點,京秦高速河北段已經通車,8月份天津段也已經完工,北京段的建設也在加速進行中,預計到明年,京秦高速将全線建成通車,形成北京、天津通往冀北、東北地區的又一新高速通道,進一步縮短京津冀之間的時空距離。種種利好都在支撐着房價的上漲,隻能說明越限購越稀缺,升值空間越大!

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