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沒有一個人才,會因為高房價逃離北上廣深

2016-10-22 來源:
 
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讀後感:衡量一個地方經濟發展的潛力,人口的增減是最基礎的指标,長遠來看,人口才是房價堅挺的基石。目前,一線城市的房價經過暴漲之後,确實處于高位,風險加大,投資需謹慎。但若自住,且能承受的話,依然是最好的選擇。經曆了房地産的不斷漲價,一線城市包括北三縣的市場并沒有被高價和限制政策收到打擊。這其中剛需用戶還是占了絕大部分,不僅是人才因為高房價逃離城市,普通剛需用戶和投資者也蜂擁而至,北三縣還是呈現搶房的态勢。需求刺激消費,有需求,市場就還在。利好政策的不斷增加,房價還有很大的上漲空間,不過随着門檻的提升,肯定會把一部分人擋在門外,這就考驗用戶的眼光和心态。需求和區域優勢還會不斷刺激房價的上漲和成交。


沒有一個人才,會因為高房價逃離北上廣深


深圳房價的暴漲,引發了深圳是否會被抛棄的論戰,同時也掀起了是否要逃離北上廣深的大讨論。


不過,事實上,逃離北上廣深是一個僞命題。高素質人群選擇是否進入一線城市時,房價的影響其實并不大,他們在乎的是:是否能獲得更好的工作或創業機會。


甚至體力勞動者,也并不是因為買不起房就逃離,他們大量離開是因為工作機會減少了。


可以說:沒有一個人才會因為高房價而逃離一線城市。


最近幾年,一線城市的人口流入确實有所放緩,人口開始往中部城市回流。然而,回流的多半是受教育程度較低、年齡較大的人群。而受過高等教育、素質高的年輕人,仍不斷湧入一線城市。


下面,明源君将進行詳細論述。


百萬工人離開,不是因為買不起房,而是因為工作沒了


高房價讓一些體力勞動者離開一線城市,這個邏輯本身成立。但這種影響并非直接作用的。


并不是說體力勞動者看到房價太離譜拔腿就跑,他們中很多即使買不起房,也并不想離開。


但是因為高房價讓廠房、宿舍租金提高,從20一路漲到80,許多制造業老闆為了降低成本,把工廠搬離一線城市,他們找不到工作機會所以離開。


一工廠撤離,使得體力勞動者失業離開


2015年以來,珠三角制造業工廠的老闆賣廠炒房的新聞就不絕于耳。今年,華為将離開深圳的假消息更是引爆了相關話題。


2016年5月29日,深圳市長許勤在某次講座中爆了一個料,其披露,“近期,有超過1.5萬家企業遷出深圳。”


如果1.5萬家企業撤離,假設平均每家企業一百名員工,那可就是上百萬工人撤離了!


毋庸置疑,這些公司的撤離将會導緻大量務工人員離開這座城市。這也是最近幾年一線城市的人口淨流入開始變緩,上海去年還出現了負增長的原因。因為,制造業大多是勞動密集型,一旦一個公司撤離,甚至産品調整,都将影響一大批人重新找工作,找不到就要離開。


明源君認識好幾個深圳、無錫、東莞制造業的老闆,他們的工廠自動化之後,同樣也要裁掉許多員工,因為原來十個人幹的活,現在隻需要兩三個人了。


明源君認識的一個中年婦女,高中學曆,之前在深圳一個制造業企業做質檢,月薪八九千,在公司屬于中上水平了。但是,随着公司業務調整,其無法适應工作,就失業了,再找同樣薪資的崗位,又競争不過剛畢業的大學生,隻能無奈回老家。


二人口增量逐年減緩


2000年~2010年是北上廣深人口爆炸式增長的時期。期間,北上廣深年均人口增量分别是60.4萬、62.8萬、27.6萬、33.5萬。然而,到了2010年~2015年,北上廣深年均人口增量逐漸降低,分别降至41.86萬、22.74萬、16.06萬、20.42萬人。去年上海的常住人口甚至出現負增長。蘇州、東莞、佛山、無錫、溫州等明星地級市也隻能用“微增”來形容,有的甚至接近零增長。


這并不難理解,因為這些城市都是各種工廠的聚集地。随着産業的升級,以及上面提到的工廠撤離或轉型升級,而這些人并沒有實現自我能力的升級,沒有辦法找到工作,就會選擇遷出。


好的工作機會讓年輕人才湧入一線城市,房價本身很難影響決定


事實上,高房價從來都不是影響人口遷移的主因。最簡單的證據就是,一線城市暴漲的房價已經不是一天兩天了,可人口一直在持續增加。


一房價和住房原因對遷徙的影響很小


中信建投的研究報告也指出,追求更好的工作、更高的工資以改善生活是我國人口遷移最重要的原因。而能提供更好工作環境、更高薪資的區域往往意味着高企的房價和房租。因此作為一個理性經濟人,在考慮區域拉力的時候,房價并不是其考慮的首要因素。


即便美國同樣如此。中信建投統計了美國在21世紀初人口遷徙的主要原因,其中主要包括工作遷移、婚姻變化、住房原因、氣候條件等,其中住房原因、家庭變化、工作變化是美國人遷徙的核心要素。而其中住房原因中,美國人主要因為買新房和改善住房等,為了更便宜的住房占比僅僅10%!


二房價收入比全球第一的深圳,年輕人口新增最快


以深圳為例,1999年至今,有一半的時間,深圳商品住宅的平均交易價格增幅都超過10%,7年的時間裡都超過GDP的增速。然而,在此期間,深圳的常住人口一直在以比較均勻的增速增加,如下圖所示。


 注:深圳統計局在統計人口指數時以1979年為100為基準,為便于對于,明源君将基數放大了10倍至1000 


上海同樣如此。當然,上海遠比深圳發展得早,常住人口基礎比較大,相比之下,增長的曲線沒有深圳那麼陡峭,但是絕對數量依然十分龐大,2004年至2014年,上海新增常住人口660萬;期間,深圳新增常住人口約300萬。上海房價和人口指數的關系見下圖。


雖然今年以來,廈門、東莞、南京等城市的房價暴漲,但是深圳、上海、北京的買房壓力還是要遠超東莞、武漢、鄭州等二線城市!據國際貨币基金組織的全球房價觀察報告,2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一,北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;廣州以25.85位居第10!令人詫異的是,房價收入比最高的深圳,年輕人的新增率最快!具體見下圖。


對年輕人來說,一線城市依然具有巨大的吸引力。以年輕人新增最猛的深圳為例,坊間傳言每年有上百萬的大學應屆畢業生湧入深圳。與統計局的數據相比,騰訊的大數據或許更加動态和生動形象。QQ大數據基于8.53億月活躍用戶分析得出《2016全國城市年輕指數報告》,數據顯示,一線城市平均年輕指數最高,達到79,其中深圳以年輕指數89分成為全國“最年輕”城市。具體見下圖:


在“買不起房”已成為逃離深圳的首要理由的同時,深圳依然以22.53%的年輕人口淨增率位列第一,這表明深圳依舊具備極強的“虹吸效應”,依然是年輕人最喜歡的城市。


缺乏好工作、高薪資的城市,房價低也沒吸引力


中信建投的報告顯示,在高素質人口的競争格局上,廣東省以511%的增長率(新增的高素質人口,這也驗證了我們前面判斷的,離開的多數是素質較低的人群,而高素質的人口還在不斷湧入)以及85%的沉澱(即長期選擇留下)率遙遙領先,而東三省、湖南、湖北、海南等區域在這方面相對較弱。


以東三省的城市長春為例,最近一兩年,房價不升反降(如下圖),但是人口依然在不斷地淨流出。因為就業、薪資的競争力太弱。相比于沉悶的絕望,充滿活力的年輕人,顯然更希望能夠在快節奏的壓力中看到希望。QQ大數據的調查顯示,24%的人可以接受在深圳租房十年以上,7%的人甚至願意在深圳租房生活一輩子!


明源君的一個校友是黑龍江人,人長得比較嬌小,還是家裡獨生女,卻不遠千裡跑到深圳來工作,明源君一開始覺得很詫異,但她說,深圳有着優質社會公共資源、工作機會多、而且包容、充滿活力。而老家不僅機會少,而且事事都要靠關系!


同時,一些低端的産業,即便搬到内陸城市,依然可以維持。但中高端産業,特别涉及到創新創業,必須要有完整的産業鍊做支撐,一旦搬離一線城市,可能如失水的魚。舉個例子,目前美國矽谷的一些硬件創客都跑到深圳華強北創業,就是因為華強北擁有完整的産業鍊優勢。這也注定了一些專業必須要到大城市才能找到用武之地,比如互聯網專業,當然要到北上廣深或杭州就業。


越是優秀人才,越是湧向一線城市,二線遭遇“擠出效應”


一西安名校畢業生流入北上廣深,鄭州大中專生多留在本地?


前段時間,明源君和大家一起讨論為什麼鄭州的房價瘋了一樣上漲,西安的卻漲不起來。


有個人提出一個觀點說,那是因為西安的名校雲集,大學生一畢業就殺到了北上廣深,如果是情侶的話,還帶走一個本地的,人才都跑了,自然很難漲。而鄭州和河南一些地方的應屆畢業生殺到一線城市沒競争力,隻能留在本地工作和結婚生子,拉動一系列的消費,比如對婚房的需求,對學區房的需求等,房價自然就暴漲了。


這個觀點容易拉仇恨,也有點偏頗,不過明源君覺得,這也說出了部分原因。


過去8年裡,西安和鄭州的房價差不多(如下圖)。常住人口的數量差不多(截至2015年末,鄭州市常住人口約1000萬,西安市的常住人口為869.76萬人)鄭州和西安的在校大學生數量也差不多,都是80萬的樣子。可是,最後留下來的人數差距卻非常大。西安的名校畢業生,一畢業就往東部沿海地區,特别是往北上廣深沖。而鄭州的大中專畢業生,大部分都留在了本地。


造成的結果是,過去八年鄭州市新增在校小學生近23萬人,西安才增長不到2萬,鄭州市西安的11.5倍。同期,鄭州新增人口182萬,西安才增長19萬!


道理還是那個樸素的道理,同一時期,鄭州房價增長得比西安要快,是因為導入了大量的人口。而且,導入的不隻是看數量,還要看質量。導入的人口,普遍年輕、充滿活力,而且受過高等教育,生産效率高。懂得列昂惕夫反論的人,應該很容易明白這一點。打個比方,美國人口比中國少,但不見得勞動力匮乏,因為其勞動生産率高,一個頂幾個。


二房價反正都貴,留二線還不如到一線,二線遭遇“擠出效應”,廈門經濟系的40個畢業生,基本全到了一線城市


明源君認為,今年以來,南京、蘇州、廈門、鄭州房價的暴漲,使得一些區域的房價已經逼近一線城市,而薪資水平等卻還遠遠落後于一線城市,這會造成擠出效應。


也就是說,既然在一二線都買不起房,還不如去一線薪資更高的城市打拼,希望更大一些。


廈大丁長發教授接受媒體采訪時就表示,廈大今年經濟系畢業的40多名研究生中,僅有2、3個留在了廈門,其中一名是因為進入了公務員系統,剩餘大部分都到深圳、上海等一線城市就業或進一步求職,以期獲得更高的收入以及更多就業選擇機會。


原因顯而易見。2015年廈門市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為63765元,其中,在崗職工(含勞務派遣工)平均工資64319元,月平均工資為5360元。而《2015年冬季全國20城平均薪酬排行榜》顯示,北京的平均月薪為9227元,上海為8664元,深圳為7728元!


根據QQ大數據,廈門的年輕指數為73,年輕人口新增率僅為18.09%,而年輕人口流出率則高達37.26%!擠出效應已經很明顯!當一座城市的房價和工資都留不住年輕人的時候,還有什麼希望呢。更可怕的是,越是高學曆,高素質的年輕人,流出得越兇。


産業結構短闆和過高的房價将造成部分二線城市高質量的年輕人口被擠出,蓄水一線城市。


而根據高盛對24個大規模經濟體的面闆回歸分析顯示,40~50歲年齡段人口占比的上升将帶動全國資本流動方向轉為淨流出,淨流出的影響将在這部分人群60多歲時見頂。這意味着,失去年輕人的城市,就意味着失去未來。


明源君再次強調,衡量一個地方經濟發展的潛力,人口的增減是最基礎的指标,長遠來看,人口才是房價堅挺的基石。目前,一線城市的房價經過暴漲之後,确實處于高位,風險加大,投資需謹慎。但若自住,且能承受的話,依然是最好的選擇。相比之下,這些城市的年輕的人才還在不斷湧入,而且不會輕易離開,房價不漲都難!

龍湖長城源著

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地    址:密雲京承高速司馬台長城出口向北2公裡(古北水鎮内)

銷售電話:400-815-8655

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